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Association Patrimoine-Rebberg- Mulhouse
Révision du PLU de Mulhouse – Enquête publique – 18 avril 2019

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Propositions de compléments au PLU

 

L’association Patrimoine-Rebberg-Mulhouse entreprend des actions de sauvegarde et de mise en valeur du quartier du Rebberg. Ses membres sont des citoyens de Mulhouse. L’association considère que si les documents constituant le projet de PLU caractérisent bien le quartier du Rebberg, la rédaction de ses règles ne permettra pas, par contre, de réguler les opérations de construction en tenant compte
des qualités du quartier et encore moins de les renforcer.
Les lignes qui suivent explicitent notre constat et proposent des amendements à la rédaction du PLU, pour mieux répondre aux deux qualités du quartier. Ces amendements s’appliquent aux deux zones UL1 et UP1.
C’est une démarche de protection qui sera profitable à toute la ville de Mulhouse. Le Rebberg est en effet un poumon vert, un lieu de biodiversité et un lieu d’agrément de toute l’agglomération. Pour nous, le PLU devrait être un moyen de penser mieux les articulations avec les quartiers voisins, notamment ceux de la gare et de fonderie.
Les deux qualités essentielles reconnues du Rebberg sont la forte densité végétale avec notamment des grands arbres très nombreux, et une richesse architecturale fondée historiquement sur la diversité et le pittoresque. Ces deux qualités caractérisent un ensemble très homogène qu’il convient d’appréhender dans sa globalité plutôt qu’au cas par cas. Nous pensons que le Rebberg devrait faire l’objet d’un classement du quartier en Site Patrimonial Remarquable (SPR). La ville avait d’ailleurs envisagé un classement en ZPPAUP1, dans le SCOT de 2007. Le classement en SPR  permettrait en effet une gestion à la fois des espaces bâtis et des végétaux.


1Scot de la Région Mulhousienne approuvé le 15 décembre 2007, p. 13.
http://www.mulhouse-alsace.fr/sites/default/files/repertoire_m2a/Agglo/Scot2/dog.pdf

Sommaire


1. Propositions de compléments au PLU pour la préservation du milieu végétal du Rebberg
1.1 Contexte
1.2 Constat d’une réglementation inadaptée à la préservation des grands arbres
1.3 Propositions de compléments au PLU
2. Propositions de compléments au PLU pour la préservation du patrimoine bâti du Rebberg


2.1 Contexte
2.2 Constat d’une réglementation inadaptée à la préservation du patrimoine bâti
2.3 Propositions de compléments au PLU


Annexes


Annexe 1 : - Canton de Genève, Directive concernant les travaux de taille, d’élagage et d’abattage - 2016

Annexe2 : - Plan de Mulhouse de 1903, avec extrait du Rebberg – Gallica, BNF


Annexe 3 : - Extrait du PLU de Strasbourg – 2018, règle de hauteur relative

 


Annexe 4 : - Arrêt de la Cour d’Appel de Nancy, invalidant un Permis de Construire pour non-respect de l’exigence de qualité architecturale du PLU

1. Propositions de compléments au PLU pour la préservation du milieu végétal du Rebberg


1.1 Contexte
Plusieurs documents de révision du PLU mentionnent les caractères particuliers du quartier du Rebberg : habitat peu dense, architecture éclectique et présence végétale importante avec des grands arbres.

La conservation de ces caractéristiques est d’ailleurs considéré comme un enjeu important qui justifie un Règlement Municipal des Constructions, (RMC), dont « L’objectif est de maintenir la qualité paysagère du Rebberg et de la colline de Dornach, en préservant leur caractère verdoyant. » (p5).
Par ailleurs, les Grandes orientations générales du Projet d’Aménagement et de Développement Durable fixent comme objectif de :
- préserver la trame végétale et les boisements
existants
- développer au sein des projets urbains, des modalités d'intégration de la nature en ville et des dispositifs susceptibles d'améliorer la qualité de
vie des mulhousiens, (p7).
 

Rue de la Métairie – avril 2019

Le rôle des arbres dans le quartier du Rebberg est particulièrement souligné dans l’État initial de l’environnement, pour la révision du PLU :
- « Le Rebberg regroupe 34% des arbres remarquables de Mulhouse », (p.84)
- « Les arbres jouent ici le rôle d’abri par rapport au vent mais aussi de régulateurs thermiques et hygrométriques. » (p.16) Ce bénéfice est d’ailleurs partagé avec les autres quartiers attenants de la ville : « Le quartier Rebberg présente également
un intérêt vis à vis des quartiers urbains en contrebas (quartier de la gare, Fonderie).

En effet, le fait que le versant du Rebberg laisse une place importante à la végétation leur est bénéfique :
apport d’air frais vers la ville en contrebas et régulations thermiques. Cela est d’autant plus important que le quartier de la gare est un des quartiers où le taux de pollution est le plus élevé́ de la ville. » (p16)

Chemin des Philosophes – avril 2019

- L’État initial de l’environnement qualifie le Rebberg de « noyau de biodiversité urbain» (p.60). La forte présence de la végétation crée un milieu favorable à la biodiversité : « Ces milieux sont favorables à de nombreuses espèces qui y trouvent gîte et nourriture. » (p.48)


1.2 Constat d’une réglementation inadaptée à la préservation des grands arbres

Le Rebberg vu du ciel : forte densité végétale

Le règlement du PLU et le RMC se proposent d’agir sur la densité et le traitement des espaces libres et plantations. Pourtant, en ce qui concerne la
végétation, ces documents n’ouvrent pas à une régulation d’une caractéristique essentielle du paysage du Rebberg qui est la présence de nombreux grands arbres.
Certains sont remarquables, mais c’est la forte densité de grands arbres qui une marque principale du Rebberg, plus que la rareté de leur espèce. La comparaison de la photo aérienne avec la carte des éléments protégés par le PLU fait bien voir la faible protection accordée aux arbres, et par voie de conséquence le risque de leur abattage. Ce constat vaut aussi bien pour
la conservation des grands arbres existants que pour s’assurer de leur renouvèlement ou de leur présence dans des nouveaux projets de construction.

Peu de végétation protégée par le PLU
Extrait de la planche 14 du PLU révisé

1.3 Propositions de compléments au PLU


Dans l’objectif de garantir la présence des grands arbres dans le Rebberg et de
développer cette caractéristique fondamentale de ce quartier, notre association propose plusieurs compléments au PLU :


1.3.1. Rendre obligatoire, pour le quartier du Rebberg, l’article L 113-1 du Code de l’Urbanisme, permettant de soumettre à déclaration préalable l’abattage des grands arbres, pour l’ensemble des zones UL1 et UP1 et pas seulement pour les
arbres protégés. Les arbres à prendre en considération pourraient être ceux qui
dépassent, ou dépasseront à l’âge adulte, une hauteur supérieure à 4,00 m et dont la circonférence du tronc dépasse 40 - 45 cm, ou y sera supérieure à l’âge adulte. (CF. réglementation des villes de Bruxelles ou Genève, par exemple).

1.3.2. Dans le cas d’abattage d’un grand arbre, pour raison sanitaire, ou d’inconvénients ou risques créés par la proximité des arbres et des constructions, sera planté sur la même parcelle un grand arbre de remplacement.


1.3.3. Une règle de mise à distance des constructions par rapport aux grands arbres nous apparaît nécessaire, aussi bien pour limiter les risques de dommages causés au bâti par les végétaux, que pour garantir une croissance optimale des arbres. La règle de mise à distance pourrait être celle appliquée aux Espaces Boisés Classés existants ou à créer et arbres isolés, à l’article 2.3.1.3 du

Le Rebberg vu du ciel : forte densité végétale Peu de végétation protégée par le PLU Extrait de la planche 14 du PLU révisé
Révision PLU Mulhouse/Propositions association Patrimoine Rebberg- 18.04.201 5
règlement du PLU, (p16) : « Avant, pendant et après la réalisation du projet, il doit être veillé à ne pas compromettre l’état sanitaire du ou des arbres, de quelque façon que ce soit. La surface minimale de protection à prendre en compte correspond à la projection au sol de la couronne (houppier).


L’enherbement de cette surface doit être maintenu.» Cette mise à distance pourrait tenir compte de l’essence des arbres et de leur âge, afin de leur laisser une possibilité de croissance. Un tableau estimatif de la couronne des arbres à prendre en compte, en fonction des essences, pourrait être joint au PLU.


1.3.4. Dans le cas de nouvelles constructions, l’obligation de créer les conditions pour la croissance des grands arbres en limitant les inconvénients et les risques pour les constructions pourrait se traduire en complétant le volet paysager de la demande de Permis de Construire avec :


- l’inventaire précis, par le pétitionnaire, des arbres existants (repérage de
l’implantation, définition de l’espèce et estimation de l’âge, état sanitaire,…),
- la représentation des arbres sur les documents graphiques dans leur état actuel et dans une simulation de l’âge adulte, avec représentation de la couronne et de son système racinaire.
- la simulation du masque solaire créé par les arbres, à l’âge adulte, sur la propriété et les propriétés voisines.


1.3.5. Pour prendre en compte la possibilité de développement des grands arbres dans le Rebberg, la règle fixant la plantation d’un grand arbre tous les 200 m2 d’espace planté, Règlement du PLU, article 2.3.1,(p54), pourrait être minorée.


1.3.6 Le document de l’État Initial de l’Environnement fait mention d’un inventaire des arbres remarquables dressé par le SEVE, (p. 85). Nous demandons que ce document soit mis à jour régulièrement et soit annexé au PLU, et consultable sur le site internet de la ville de Mulhouse. Des fiches devraient accompagner chaque sujet remarquable, dans le cadre d’un inventaire paysagé et scientifique. Cet inventaire pourrait être une base objectivée pour protéger et planter les arbres. On
pourrait s’inspirer, par exemple du document déjà cité du canton de Genève, qui fait la liste des espèces protégées, quel que soit le stade de croissance des arbres.
La ville de Mulhouse devrait aussi assurer un rôle d’information sur les espèces végétales adaptées au quartier, sur les éventuels risques sanitaires pour les végétaux voisins, etc. Cela pourrait concerner aussi bien les arbres que les végétaux des haies.

2. Propositions de compléments au PLU pour la préservation du patrimoine bâti du Rebberg


2.1 Contexte
Pour les rédacteurs de l’ État initial de l’environnement « la qualité du quartier provient de la richesse architecturale (p.86), et sa diversité architecturale remarquable » (p.76). Le PLU en vigueur qualifiait cette diversité d’éclectisme en la référant à ce mouvement architectural de la fin du 19ème et du début du 20ème siècle.


Le tableau 17 de la page 109 du même document récapitule les enjeux liés aux paysages et au patrimoine : « Préserver la qualité architecturale et paysagère des quartiers emblématiques (cités ouvrières, secteurs à maisons de maîtres) est un Niveau d’Enjeu Fort. Le même document précise que « ces ensembles ont été affaiblis par des constructions récentes en rupture architecturale et urbaine,
puisque ces nouveaux bâtiments cherchent davantage à « rentabiliser » la parcelle (construction en hauteur et occupant un maximum d’espace au sol).» (p86)
Le RMC est présenté comme un outil de protection « du point de vue architectural, des "maisons de maître" construites à la fin du XIXème siècle et au début du XXème siècle (qui) marquent le paysage (du Rebberg); leur gabarit sert de base à l'élaboration du règlement. »p.13

Ce document constate aussi que « les outils du PLU permettant par ailleurs de gérer la densité bâtie se révèlent insuffisants. Ainsi, l’enjeu pour la Ville de Mulhouse, à travers le règlement municipal des constructions, est de pouvoir garantir l’intégration paysagère des nouvelles constructions,(…). »

Rue de Verdun – avril 2019

2.2 Constat d’une réglementation inadaptée à la préservation du patrimoine bâti


Si la nécessité d’une protection du patrimoine bâti est bien noté dans les intentions du rédacteur du PLU, nous constatons que les éléments réglementaires semblent insuffisamment efficaces pour garantir la protection du patrimoine existant et un développement harmonieux des nouvelles constructions dans le quartier du Rebberg.

Nous déplorons notamment :


2.2.1 Une définition trop imprécise de la valeur architecturale dans le règlement du PLU. Celui-ci précise que les constructions protégées, réparties en trois catégories, bâtiments exceptionnels, bâtiments remarquables et bâtiments intéressants sont repérés sur les plans de zonage (p.4). Un certain nombre de bâtiments et d’ensembles remarquables figurent en effet sur le « Plan Patrimonial » annexé au PLU mais c’est l’ensemble du quartier qui nous semble devoir être protégé. Dans la remarque suivante nous rappelons les fondements historiques qui justifierait une démarche globale et homogène pour le quartier. Pourquoi certains bâtiments protégés dans le PLU en vigueur ne le seraient plus dans le PLU révisé (Rue de Reims, par exemple).

2.2.2 Le manque de prise en compte dans la nouvelle rédaction du PLU du caractère « pittoresque » du quartier qui est sa marque de fabrique.


Cette conception avait été théorisée par des architectes et des urbanistes allemands de l’époque de création du quartier du Rebberg.
Dans « Der Stadtebau », Joseph Stübben, en 1907, disait par exemple que « dans la
conception des rues, une des exigences de la beauté est avant tout leur variété en ce qui concerne la forme générale, ainsi que la largeur, le profil et la décoration. 2»
Cette conception est notamment perceptible dans le plan de Mulhouse dressé en1903, (Plan der Stadt Mulhausen / von der Stadtbauamt daselbst vervollständigt und richtig gestellt,

https://gallica.bnf.fr/ark:/12148/btv1b530606457/f1.item.zoom).

Dans ce plan, sont figurés des tracés de rues évitant la régularité quadrangulaire, avec des cheminements sinueux et ne constituant aucune longue perspective pour gagner en pittoresque. Sur le plan de 1903, on relève pas moins de six largeurs de rue, avec des profils différents. Ce plan résulte donc d’une conception basée sur la découverte pittoresque et sur une grande variété de situations plutôt que sur un principe de composition géométrique. Par ailleurs, la recherche de la présence  végétale est visible par le grand nombre de rues comportant des jardins de devant (Strassen mit Vorgärten). Force est de constater que la nouvelle rédaction du PLU n’intègre pas cette donnée fondamentale qui a donné naissance au quartier.


2.2.3 La disparition de règles qui contraignaient formellement la conception du bâti dans le PLU en vigueur, (rapport largeur/longueur, forme des ouvertures, etc.), et qui ont été remplacées par une réglementation très floue et offrant peu de garanties quant à la protection du bâti existant ou d’un voisinage harmonieux entre l’existant et de nouvelles constructions.
Pourtant le code de l’urbanisme, dans l'article L151-19 précise que « Le règlement peut identifier et localiser les éléments de paysage et identifier, localiser et délimiter les quartiers, îlots, immeubles bâtis ou non bâtis, espaces publics, monuments, sites et secteurs à protéger, à conserver, à mettre en valeur ou à
requalifier pour des motifs d'ordre culturel, historique ou architectural et définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à assurer leur préservation leur conservation ou leur restauration. Lorsqu'il s'agit d'espaces boisés, il est fait application du régime d'exception prévu à l'article L. 421-4 pour les coupes etabattages d'arbres. »

2 Joseph Stübben, Der Stadtebau, 1907. Stuttgart – 1907. D’autres auteurs comme Camillo Sitte, L’art de bâtir les villes, Vienne, 1889 et Reinhardt Baumeister, Stadtererweiterungen, Berlin, 1876, ont cherché à définir les principes d’une ville attrayante et diverse en même temps que rationnalisée alors que se développaient notamment des nouvelles infrastructure urbaines à l’aube du 20ème siècle. Voir notamment l’ouvrage de référence : « Les Villes Pittoresques, étude sur l’architecture et l’urbanisme de la ville allemande de Metz entre 1870 et 1918 » dirigé par D. Laburte. Corda – 1981.

https://www.researchgate.net/publication/319178442_PENSER_LE_PITTORESQUE_URBAIN_Etude_du_plan_d%27extension_de_Metz_de_1903_1

 

Comparaison PLU en vigueur (à gauche) et Plu révisé
(à droite) : la protection des maisons de la parcelle 182,
rue de l’Argonne a disparu

Comparaison PLU en vigueur (à gauche) et Plu révisé
(à droite) : la protection de la maison, rue du Frêne a disparu.

Comparaison PLU en vigueur (à gauche)

et Plu révisé (à droite) : la protection de la maison, rue de Reims a disparu.

Chemin du Klettenberg 2019

 

 

 

2.3 Propositions de compléments au PLU


2.3.1 Dans la perspective d’une protection maîtrisée du bâti existant il nous semble important que soient inventoriés les bâtiments et les ouvrages méritant d’être protégés, en précisant aussi les niveaux de protection. Depuis le début du 20ème siècle, le développement du quartier a vu la construction de bâtiments marquant chacun leur
époque, et qui constituent un patrimoine contemporain qui mériteraient aussi d’être
considérés par des mesures de protection. Le PLU devrait y faire allusion.

On constate que des bâtiments actuellement protégés, dans le PLU en vigueur, ne le sont plus dans le projet de PLU, comme on peut le voir sur les illustrations ci-contre. Comment cette de perte de valeur patrimoniale est-elle possible ?


Le SCOT approuvé en mars 2019 précise d’ailleurs que « La préservation des éléments de patrimoine identifiés est prioritaire par rapport aux objectifs de densification et de densité urbaine 3» DPP, p39. Nous demandons donc que soit dressé un inventaire des
ouvrages protégés et qui nécessiteront une déclaration préalable et/ou un permis de démolir, dans le cadre par exemple d’un classement du quartier en Site Patrimonial Remarquable (SPR).


2.3.2 Outre l’aspect urbanistique évoqué plus haut, le caractère pittoresque du quartier résulte aussi d’ouvrages d’accompagnement des bâtiments principaux : murs de soutènement, pavillons de gardien,(souvent construits en alignement de rue), porches et grilles, pavages de trottoirs, édicules tels que gloriettes et kiosques de jardin, etc. La disparition de ces ouvrages est dommageable pour la qualité du paysage urbain. Ces ouvrages remarquables devraient aussi être inventoriés et être l’objet de mesures de
protection. (Pour l’instant seuls certains murs de soutènement sont protégés). Ces ouvrages devraient faire l’objet d’une analyse particulière dans le cadre d’une demande de Permis de Construire, comme par exemple les percements de nouveaux accès dans les
murs de soutènement existants.


2.3.3 Le RMC est sensé réguler la forme des constructions en introduisant la notion de densité.
Cette mesure nous semble inapplicable puisqu’il n’y a aucun moyen de vérifier son application. En effet, les demandes de Permis de Construire réglementaires n’exigent pas les plans de niveaux ni un tableau de calcul des surfaces de plancher. Aussi il nous semble indispensable de demander des compléments aux demandes de PC où figureraient les plans de tous les étages et le tableau des surfaces.

https://www.dropbox.com/sh/esw1fqmbmie69h9/AADxgPZts0_D_mHSqeXC4W9qa?dl=0&preview=10.+Doc+Orientation+Objec
tifs+DOO_SCOT+RM.pdf



2.3.4 La limitation de hauteur est un moyen de régulation important. La limitation du nombre maximum de niveaux par le RMC,

(3, y compris le rez-de-chaussée), et des valeurs maximales selon
la forme des toitures (10,00 m pour toit plat et 13,00 m pour toit pentu), ne garantit pas des espaces libres suffisamment vastes entre les constructions situées de part et d’autre d’une limite de propriété.


Aussi il nous paraît souhaitable d’introduire la notion de hauteur relative mettant en relation la hauteur de la nouvelle construction (H) avec la distance à la limite (L). Ce rapport pourrait être de L=H/2, avec un minimum de 4,00m. Ainsi, un pignon de 13,00 m de hauteur devrait être implanté à 6,50 m de la limite de propriété. Dans la perspective de créer des espaces extérieurs laissant suffisamment de place à la croissance des grands arbres cette règle devrait aussi s’appliquer aux bâtiments non contigus construits sur la même parcelle.


Cette notion de hauteur relative est prévue dans le PLU récent de Strasbourg (mars 2018) pour les zones UB où beaucoup de constructions ont été édifiées à la même époque que la planification du Rebberg.


Elle va dans le sens de la loi ALUR, qui a supprimé la notion de Coefficient d’Occupation des Sols (COS), au profit de règles s’appuyant sur « une véritable analyse et sur l’expression d’objectifs de qualité urbaine ». En effet, introduire une règle de hauteur relative s’appuie sur les conditions précises d’un cas et permet de réguler plus justement la mise à distance des constructions, elle va plus dans le sens de recherche d’un gabarit, énoncé comme objectif par le PLU, que la notion de densité. D’autant que, nous l’avons dit plus haut le Coefficient de Densité du RMC est difficile à contrôler.
( http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/spip.php?page=imprimer&id_article=1817 )


2.3.5 Le cas de constructions sur un grand terrain fait courir un risque de sur-densification
lorsque le terrain est morcelé a posteriori. En cas de division après construction, il faudrait que la division permette de conserver une mise à distance en fonction des hauteurs, avec un minimum de 4,00m.


2.3.6 Si la rédaction actuelle du PLU caractérise le quartier du Rebberg à partir de sa « richesse architecturale »,

elle ne formule pas d’exigence de qualité architecturale, pour les nouveaux projets. La
qualité architecturale est effectivement difficile à objectiver. On comprend que la forme architecturale ne peut être vue comme une continuité des formes de la fin du 19ème ou du début 20ème siècle, notamment si elle doit être une bonne réponse aux enjeux environnementaux actuels. Aussi devrait-on accorder suffisamment de liberté à l’expression architecturale. La demande du PC devrait être accompagnée d’une notice de présentation permettant d’apprécier la qualité des projets en explicitant les autres documents de la demande.


L’arrêt de la Cour d’Appel de Nancy qui vient d’être rendu est une référence importante pour l’exigence de qualité architecturale dans le quartier du Rebberg. (Voir document annexé).


3. Présentation des documents graphiques :


- La lisibilité des planches graphiques est difficile en raison du tracés des voies, des parcelles et des noms de rues figuré en gris. Sur le Plan Patrimonial le nom des rues est invisible et les numéros de parcelles trop petits pour être vus. C’est une remarque importante puisqu’il s’agit d’un plan de repérage qui définit des droits et nécessite donc la plus grande précision.
- Dans la mesure où une démarche de protection est annoncée, on se demande aussi si le Plan Patrimonial ne devrait pas être un document de synthèse sur lequel figureraient aussi les servitudes des Monuments Historiques (figuré sur le Plan des Servitudes), et la végétation protégée (figurée sur le Plan de zonage)

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